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• 30/06/2008
• Comment valoriser fiscalement l’immobilier d’exception ?

• Il existe plusieurs méthodes pour évaluer des biens immobiliers (tels que le revenu, l’actualisation des flux futurs, le réajustement d’une valeur antérieur…) mais la méthode la plus fiable et la plus employée reste la méthode « par comparaison ». Mais comment faire lorsqu’il n’existe pas de marché permettant de comparer des biens  similaires en fait ou en droit ?

  Quelques éléments de réponse : 

  Les facteurs à prendre en compteMise à part la distinction entre immeubles à usage d’habitation, immeubles à usage de bureaux, locaux d’activité, boutiques et autres magasins de distribution, il est nécessaire de prendre en compte différents facteurs :

  - Les qualités intrinsèques du bien :

  ·         Nature et qualité des matériaux
  ·         Qualité architecturale, standing
  ·         Qualité du bien (superficie au sol, nombre de pièces, distribution, étages…)
  ·         Entretien et vétusté
  ·         Eléments d’équipement
  ·         La situation et l’emplacement :

  Il faut comparer l’immeuble à des biens semblables en termes de situation ou d’emplacement car des distinctions de valeur considérables peuvent être constatées entre deux biens apparemment ressemblants. 

  - La situation locative : Il faut distinguer les biens « libres » des biens « occupés ». Un bien « loi 1948 » avec un loyer faible et un maintien dans les lieux subira une décote importante par rapport à sa valeur libre. 

  - D’autres facteurs : résidence principale, bien indivis, bien hypothéqué, bien démembré  (en générale les biens grevés d’un usufruit sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier) 

  Les méthodes d’évaluation :

  Par comparaison :

  La méthode par comparaison est considérée comme la plus fiable et sûre, c’est la plus utilisée par les experts, les tribunaux et l’administration fiscale. On utilise cette méthode en établissant la valeur du bien à partir des prix constatés lors de transactions concernant des immeubles de situation et d’aspect identiques.

  Par le revenu :

  On utilise cette méthode pour l’évaluation des immeubles locatifs ou de « rapport », par définition, productifs de revenus.Pour utiliser cette méthode, il est nécessaire que tout l’immeuble soit productif de revenus, et que ceux-ci présentent un caractère normal eu égard au marché local. L’actualisation des flux futurs ou le réajustement d’une valeur antérieure sont deux autres méthodes existantes mais peu appliquées. 

  ISF et Rectification

  Le dossier fiscal des contribuables est en partie composé des derniers avis d’imposition, d’un dossier comprenant des renseignements patrimoniaux et des renseignements permanents comme les amortissements des prêts, l’ouverture de PEA, de jugements de divorce … Ces informations permettent d’évaluer le patrimoine du contribuable et par comparaison d’annoncer une erreur dans ses déclaration de revenus.
  En cas d’insuffisance d’évaluation, l’administration a le droit de procéder à un changement jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la déclaration d’ISF. L’administration peut procéder à une rectification pendant dix ans à partir du 1^er janvier de l’année d’imposition s’il y a une absence de déclaration ou une omission de bien.
  Ce délai de prescription est limité à 6 ans à compter de juin 2008 et ne se décompte plus de date à date, mais du jour du fait générateur de l’impôt au 31 décembre de la sixième année qui suit ce fait générateur. 

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