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- 30/03/2011
- Comment bien utiliser le prêt à taux zéro ?
- UN PRET GRATUIT POUR TOUS
Lancé en janvier dernier, le prêt à taux zéro arrive à point nommé. A l'heure où les taux des crédits immobiliers augmentent, ce prêt accordé sans conditions de ressources à tous ceux qui achètent leur première résidence principale solvabilise une bonne partie des candidats à l'achat. D'autant que les plafonds de montants ont été considérablement relevés (143 600 euros dans le meilleur des cas) par rapport à l'ancienne mouture.
Cependant, cet effet d'aubaine pourrait être de courte durée, en cas de hausse prolongée des taux des crédits bancaires. Selon les experts du Crédit foncier, « le PTZ+ ne pourra pas compenser une hausse des taux d'intérêt de plus de 0,4 % à 0,5 % cette année ». En attendant, le PTZ+ rencontre un vrai succès auprès des emprunteurs. « La moitié de nos clients a désormais recours à ce dispositif », constate Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez meilleur-taux.com. Il est vrai que les clients du courtier sont majoritairement jeunes et accèdent donc à la propriété pour la première fois.
Combien peut-on emprunter? Le montant du prêt à taux zéro varie en fonction de la composition de la famille, de la localisation du bien, du type de logement (neuf ou ancien) et du prix du logement. Il avantage surtout l'achat dans les secteurs où les prix de l'immobilier sont les plus tendus (région parisienne, grandes villes régionales...). Le PTZ+est un prêt complémentaire qui sera associé à tout autre type de crédit (bancaire, PEL, autre PTZ...). En outre, le montant du PTZ + ne peut dépasser 40 % du coût d'une opération.
LES FAMILLES ACHETANT UN LOGEMENT NEUF FAVORISÉES
Le PTZ + accorde une prime aux logements énergétiquement performants. Dans le neuf labellisé BBC (bâtiment basse consommation) par exemple, le montant du prêt varie, selon la région, de 25 % (en-zone C) à 40 % (en zone A comme l'Ile-de-France) d'un prix plafond alors que, pour l'achat d'un logement non BBC, les taux évoluent de 15 % à 27 %. Concrètement, une famille de quatre personnes qui achète un logement neuf (BBC) à Courbevoie peut prétendre à un prêt gratuit maximal de 124 800 euros. Mais elle ne pourra emprunter que 84 240 euros si elle achète un bien neuf non BBC (noté entre A et D). Le PTZ+ avantage aussi les familles par rapport aux célibataires et aux couples sans enfants. Ainsi, un jeune couple qui rêve d'acquérir son premier deux-pièces neuf BBC (noté A et B) à Courbevoie pourra au mieux emprunter 87 200 euros à taux zéro et 17 400 euros si le logement est ancien et mal noté (EF). En région parisienne, et plus particulièrement à Paris, Neuilly ou encore Versailles, la majorité des logements sont anciens et donc souvent peu performants au niveau énergétique (notés E, F, voire G). Dans ce cas et alors que les prix de la pierre dans ces communes sont extrêmement élevés, les emprunteurs n'obtiendront pas de coup de pouce suffisant lui permettant d'améliorer leur pouvoir d'achat, souligne une étude réalisée par l'université Dauphine. Ainsi, une famille de quatre personnes qui achète un appartement ancien de 800 000 euros à Versailles obtiendra au mieux un prêt à taux zéro de 24 800 euros si le logement est noté E ou F et seulement 12 400 euros lorsqu'il est noté G!
A contrario, « la capacité d'achat des emprunteurs s'accroît très nettement dans certaines communes d'Ile-de-France (Cergy, Bobigny...) », ajoute l'étude.
LES REMBOURSEMENTS EN QUESTION
Le remboursement du prêt varie selon les revenus, les ménages les plus modestes bénéficiant des durées les plus longues (jusqu'à trente ans avec un différé partiel). Les ménages aisés sont en revanche soumis à des durées parfois très courtes (cinq et huit ans). Ce qui peut parfois poser problème lorsque les montants prêtés sont importants : la mensualité est très importante pendant les premières années de la vie du prêt. Il arrive alors que les emprunteurs renoncent à la moitié de l'enveloppe, voire dans quelques rares cas à sa totalité. Pour pallier le problème, les banques ont mis au point des techniques de lissage de prêt. Celles-ci consistent à réduire la mensualité du prêt bancaire pendant toute la durée de remboursement du PTZ+. Ainsi, une famille de trois personnes bénéficiant de 70 000 euros annuels souhaitant acheter un logement neuf (non BBC) de 350 000 euros à Nanterre (zone A) peut obtenir un PTZ+ de 71550 euros, remboursable en huit ans. Cette famille devra donc payer une mensualité de 745,31 euros pendant huit ans pour rembourser le PTZ + et une mensualité de 1348,52 euros pour rembourser cette fois un prêt bancaire de 228 450 euros sur vingt ans. Au total, le ménage devra donc débourser 2 093,83 euros tous les mois. Or, cela n'est pas possible car le taux d'endettement du foyer pendant les huit premières années est supérieur à 33 %. En utilisant la technique du lissage, la mensualité du prêt bancaire passe à 1179,69 euros pendant les huit premières années et à 1510,63 euros pendant les douze ans restant. Le lissage bien sûr coût a un coût qui au final va renchérir le coût du crédit.
source : Danièle Guinot
